שאלות נפוצות בכל שלבי התהליך של תמ"א 38.

כדי לקבל תשובה מהצוות המקצועי והמנוסה שלנו –

עבור ולחץ על השאלה הרצויה.

האם דרוש להגיע להסכמה של כל דיירי הבניין כדי לממש תמ"א 38?

במטרה לממש פרוייקט תמ"א – אין החוק מחייב להגיע להסכמה מלאה בין דיירי הבניין.

החוק קובע שנדרשת הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות (והסכמה מלאה במקרה של תמ"א 38/2).

יחד עם זאת, פרוייקט תמ"א 38 שאין בו הסכמה מלאה יתקל באתגרים (רובם ככולם פתירים) בקידום המהלך,

דבר אשר עלול לפגוע בזכויות הבניה וזמני מימוש הפרוייקט – דבר אשר יפגע בכדאיות הכלכלית של הפרוייקט.

לכן גישתנו כחברה היא לנסות ולהגיע להבנות והסכמות עם כל דיירי הבניין טרם יציאה לפרוייקט .

כיצד מתניעים ומתחילים פרוייקט תמ"א 38 בניין שלי?

מספר צעדים פשוטים מפרידים בינכם לבין התנעת פרוייקט תמ"א 38 בבניינכם:

  1. מכנסים את דיירי הבניין לעניין אותם בפרוייקט שכזה – היתרונות, התועלות  גם החסרונות שלו. בפגישה זו מומלץ למפות את רצונות הדיירים.

  2. על בסיס המיפוי ואיסוף הדגשים של הדיירים – יש לבחור נציגות שתפנה ליזמים ותבהיר להם את הרצונות הנ"ל.

  3. מומלץ להיפגש עם יזמים מנוסים, בעלי יכולות מימון ומימוש פרוייקט ובעיקר לבחון את מידת התאמת התוכניות שלהם לרצונות הדיירים.

  4. בחירת יזם מועדף.

  5. מרגע זה היזם/ חברה הנבחר/ת ידאגו לכל היבטי הפרוייקט, החל מהגשת בקשה להיתר בניה ועד לביצוע התוכנית בפועל.

עד כמה באמת תהליך תמ"א 38 משפר ומשביח את ערך הדירה?

אין ספק שתהליך תמ"א 38 משביח ומעלה את ערך הבניין בכלל והדירות בפרט. בענף השמאים והמתווכים מדובר על אחוזים  אשר נעים בין 25%-40%.

בנוסף מצאנו עבורכם כתבה שאוספת ומנתחת את הנתונים.

 

מה ניתן לבצע במסגרת פרוייקט תמ"א 38?

במסגרת פרוייקט תמ"א 38 (ולאחר שניתנו ההיתרים המתאימים), ניתן לבצע אחת או יותר מפעילויות הבאות:

.

  • חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

  • הוספת חדר / ממ"ד לכל דירה

  • הוספת מרפסת שמש לכל דירה

  • התקנת מעלית איכותית

  • פיתוח מרחבים ציבוריים – שיפוץ הגינה ופינות ישיבה, תאורה חיצונית, גדרות וכיו"ב

  • שיפור חזיתות הבניין

  • שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות

  • הוספת מחסנים אישיים

  • שיפור החדרים הציבוריים (גז, אשפה, מקלט וכיו"ב)

פרטים נוספים ב"מה הדיירים מרווחים"

האם יש הטבות נוספות שדיירי הבנין יכולים לקבל (ולא כל יזם יחפוץ לחשוף אותן)?

בחוק מצויין בנוסף להטבות הבניה וסמכויות הבניה הנוספות, יקבלו הדיירים שתי הטבות מיסוי:

1. שיעור מופחת של היטל השבחה.

2. פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה כאשר מוכרים נכס שערכו עלה כתוצאה ממימוש תמ"א 38.

חשוב לבדוק עם אנשי מקצוע מנוסים איזו זכאות ניתן לקבל, שכן טיפול באתגרי המיסוי בפרוייקטי תמ"א דורשים ניסיון, הכרות וידע נרחב על כלל הזכויות הנוספות בחוק "חקיקה משלימה לתמ"א 38".

 

מה ההבדל בין תמ"א 38/3 לבין 38/2 (הריסה ובניה)?

בשורה התחתונה – בשני הפרוייקטים הדיירים מקבלים דירות משודרגות (ובעלות ערך גבוה יותר), אך הדרך אל הדירות הללו היא שונה בשני המקרים. בעוד בפרוייקטים של הריסת הבניין כליל ובנייתו מחדש הדיירים יפונו לדיור חלופי, הבניין ייהרס ובמקומו יבנה בניין חדש.

בתמ"א 38/3  בדרך כלל משפצים בניין קיים (אם כי החוק מתיר גם להרוס בניין ולבנות אותו מחדש) ומוסיפים לו חיזוקים, ממ"ד, מעלית, מרפסות, משפרים את החזיתות שלו ואת הסביבה שלו.

המטרות של שתי התכניות הן שונות (38/2 – סיוע לאוכלוסיות חלשות לעומת 38/3 – חיזוק מבנים לקראת רעידת אדמה), וגם משך זמן הפרוייקטים יהיה שונה (זמן זה תלוי ביזמים כמובן). גם בהיבטי הזכויות של הדיירים במהלך הפרוייקטים ישנם הבדלים, ולכן מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין בטרם נכנסים לפרוייקט 38/2 או 38/3.

לסיכום, כל בעל דירה הרוצה להשתתף בתמ"א 38 על סוגיו, כדאי שיכיר את היתרונות והחסרונות של שני הפורמטים, את העלויות, החובות והזכויות של כל הצדדים. לעיתים יהיה עדיף להשתתף בפרוייקט 38/2 (אם זה אפשרי כמובן) ולעיתים יהיה עדיף להשתתף דווקא ב-  38/3.

מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום (יזמים, עורכי דין, שמאים, אדריכלים וכו'), ולקבל החלטה מושכלת שתגדיל את הערך של הדירות המשתתפות בפרוייקט הנבחר.