החלטת בעלי הדירות על ביצוע הליך תמ"א 38: החלטה עקרונית של רוב בעלי הדירות שהם מעוניינים להפוך את סביבת מגוריהם לבטוחה ומהנה יותר ולהעלות את שווי דירתם. למניעת עיכובים מומלץ להגיע להסכמה עקרונית עם כל דיירי הבניין.
פניה לחברת דנקנר 38 והעברת הנתונים בסיסיים. לאחר שרוב דיירי הבניין החליטו לבדוק את האפשרות לכניסה לתהליך תמ"א 38 , ייצור עימנו קשר נציג הדיירים ו / או הנציגות שנבחרה בבניין. ניתן לפנות דרך האתר ו/או בטלפון 1-800-38-00-38, לקבלת נתונים ראשוניים על הפרויקט.
בדיקת היתכנות והתאמת תכנית: בדיקות ראשוניות של הבניין והתאמתו לתמ"א 38/3 תמ"א 38/2 בעזרת הצוות המנוסה והמיומן של דנקנר 38 וקביעת פגישת הכרות עם נציגות הדיירים בפרויקט.
בשלב זה אנו נאסוף את הנתונים הנדרשים על המבנה והפרוייקט. לאחר בדיקת הנתונים ברשויות תעשה בדיקת היתכנות ראשונית למימוש תמ"א 38 בבניין. כמו כן, בשלב זה נבקש מנציגות הבניין לקבל מיפוי של מבנה הבעלויות בדירות. על בסיס המסקנות נקיים פגישה עם נציגות הדיירים להשלמות מידע חסר והסבר על התנהלות התהליך בדנקנר 38.
מפגש דיירים: מפגש עם נציגות הדיירים ושאר בעלי עניין בבניין, להצגת הצעה ראשונית לביצוע הפרויקט.
במפגש זה נציג עבור כל בעלי העניין את דנקנר 38, הניסיון העשיר של הצוות המוביל, פרויקטים שנעשו ובעיקר נציע את ההצעה וסל ההטבות כפי שיתפרו במיוחד עבור הבניין וצרכי הדיירים. נפרט על חיזוקי המבנה שיתווספו, המעלית, תוספת המרפסות, הממ"ד, מחסנים, פיתוח הלובי וסביבת הבניין, פתרונות החניה וכל שאר ההטבות.
בחירת ייצוג משפטי: בחירה של הדיירים בייצוג משפטי ואישור להסכמה משותפת של דיירי הבניין, להצעתה הראשונית של דנקנר 38. הדיירים יבחרו עו"ד שייצגם וכן יחתמו על הסכם עקרונות לביצוע הפרויקט.
תכנון אדריכלי: סיום תכנון אדריכלי – הצגת מודל תלת מימד והמחשה של הבניין, לאישור סופי של הדיירים והגשת בקשה להיתר בניה לרשות המקומית.
לאחר שאושרו התוכניות הסופיות עם דיירי הבניין, ניגש הצוות המיומן שלנו להתאים את התוכניות לתוכניות מפורטות, כדי שיתאימו באופן מיטבי לדרישות הרשות המקומית. בתהליך זה יבוא לידי ביטוי הניסיון הרב וההכרות של הצוות שלנו עם תהליכים ברשויות ועם דרישות התקנים המחמירים בכדי שהפרויקט יאושר ויעמוד בלו"ז עליו נסכם.
חתימה על הסכם: משא ומתן וחתימת הצדדים על הסכם סופי עם דנקנר 38. בשלב זה מתנהל מו"מ בין עו"ד היזם לעו"ד הדיירים בו יסוכמו תנאי החוזה הסופיים על נספחיו (כגון מפרט טכני, סקיצות, לוחות זמנים וכד').
היתר בנייה: קבלת היתר בנייה ותחילת העבודות בשטח בהתאם ללוחות הזמנים שסוכמו.
בדנקנר 38 מבינים כי שלב זה בתהליך צריך להיות מתוכנן ומוקפד לפרטי פרטים בכדי שיהיה קצר ככל הניתן (ולא על חשבון איכותו). אנחנו מבינים שבזמן שאנחנו בונים- אתם גרים בבניין. ולכן, אנחנו מקפידים לתאם איתכם זמני פעילות, אנחנו שומרים על הניקיון (ובמידת הצורך מביאים חברת ניקיון). ומעל הכל נחנו זמינים וקשוים לכם בדיירים לאורך כל הפרוייקט ולא נעלמים לשום מקום.
מסירת הפרוייקט: בתום הפרויקט יימסר הבניין המשודרג לבעלי הדירות, לאחר כל העבודות והתיקונים עד הפרט האחרון.
זהו, גזרתם את הסרט הסתיים הפרויקט! כל שנותר לכם הדיירים הוא להנות מאירוח על המרפסת החדשה, החדרים הנוספים בדירה, הלובי האקסקלוסיבי, הגינות והשטחים הירוקים המרשימים ולחוש תחושת ביטחון. ברגע זה אתם גרים בדירה ששווה עד 25% יותר!
ואל דאגה, נמשיך לשמור אתכם על קשר גם לאחר הפרויקט כדי לוודא שכל תיקוני הריג'קטים הסתיימו. תהנו!
שאלות נפוצות:
במטרה לממש פרוייקט תמ"א – אין החוק מחייב להגיע להסכמה מלאה בין דיירי הבניין.החוק קובע שנדרשת הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות (והסכמה .מלאה במקרה של תמ"א 38/2)
יחד עם זאת, פרוייקט תמ"א38 שאין בו הסכמה מלאה יתקל באתגרים (רובם ככולם פתירים) בקידום המהלך, דבר אשר עלול לפגוע בזכויות הבניה וזמני מימוש הפרויקט. דבר אשר יפגע בכדאיות הגלגלית של הפרויקט. לכן גישתנו כחברה היא לנסות ולהגיע להבנות והסכמות עם כל דיירי הבניין טרם יציאה לפרויקט.
מספר צעדים פשוטים מפרידים בינכם לבין התנעת פרוייקט תמ"א 38 בבניינכם:
- מכנסים את דיירי הבניין לעניין אותם בפרוייקט שכזה – היתרונות, התועלות גם החסרונות שלו. בפגישה זו מומלץ למפות את רצונות הדיירים.
- על בסיס המיפוי ואיסוף הדגשים של הדיירים – יש לבחור נציגות שתפנה ליזמים ותבהיר להם את הרצונות הנ"ל.
- מומלץ להיפגש עם יזמים מנוסים, בעלי יכולות מימון ומימוש פרוייקט ובעיקר לבחון את מידת התאמת התוכניות שלהם לרצונות הדיירים.
- בחירת יזם מועדף.
- מרגע זה היזם/ חברה הנבחר/ת ידאגו לכל היבטי הפרוייקט, החל מהגשת בקשה להיתר בניה ועד לביצוע התוכנית בפועל.
אין ספק שתהליך תמ"א 38 משביח ומעלה את ערך הבניין בכלל והדירות בפרט. בענף השמאים והמתווכים מדובר על אחוזים אשר נעים בין 25%-40%.
בנוסף מצאנו עבורכם כתבה שאוספת ומנתחת את הנתונים.
בשורה התחתונה – בשני הפרוייקטים הדיירים מקבלים דירות משודרגות (ובעלות ערך גבוה יותר), אך הדרך אל הדירות הללו היא שונה בשני המקרים. בעוד בפרוייקטים של הריסת הבניין כליל ובנייתו מחדש הדיירים יפונו לדיור חלופי, הבניין ייהרס ובמקומו יבנה בניין חדש.
בתמ"א 38/3 בדרך כלל משפצים בניין קיים (אם כי החוק מתיר גם להרוס בניין ולבנות אותו מחדש) ומוסיפים לו חיזוקים, ממ"ד, מעלית, מרפסות, משפרים את החזיתות שלו ואת הסביבה שלו.
המטרות של שתי התכניות הן שונות (38/2 – סיוע לאוכלוסיות חלשות לעומת 38/3 – חיזוק מבנים לקראת רעידת אדמה), וגם משך זמן הפרוייקטים יהיה שונה (זמן זה תלוי ביזמים כמובן). גם בהיבטי הזכויות של הדיירים במהלך הפרוייקטים ישנם הבדלים, ולכן מומלץ מאוד להתייעץ עם עורך דין בטרם נכנסים לפרוייקט 38/2 או 38/3.
לסיכום, כל בעל דירה הרוצה להשתתף בתמ"א 38 על סוגיו, כדאי שיכיר את היתרונות והחסרונות של שני הפורמטים, את העלויות, החובות והזכויות של כל הצדדים. לעיתים יהיה עדיף להשתתף בפרוייקט 38/2 (אם זה אפשרי כמובן) ולעיתים יהיה עדיף להשתתף דווקא ב- .38/3.
מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום (יזמים, עורכי דין, שמאים, אדריכלים וכו'), ולקבל החלטה מושכלת שתגדיל את הערך של הדירות המשתתפות בפרוייקט הנבחר
- במסגרת פרוייקט תמ"א 38 (ולאחר שניתנו ההיתרים המתאימים), ניתן לבצע אחת או יותר מפעילויות הבאות:
- חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
- הוספת חדר\ממ"ד לכל דירה
- הוספת מרפסת שמש לכל דירה
- התקנת מעלית איכותית
- פיתוח מרחבים ציבוריים – שיפוץ הגינה ופינות ישיבה, תאורה חיצונית, גדרות וכיו"ב
- שיפור חזיתות הבניין
- שיפוץ ושדרוג הלובי וחדר המדרגות
- הוספת מחסנים אישיים
- שיפור החדרים הציבוריים (גז, אשפה, מקלט וכיו"ב)
בחוק מצויין בנוסף להטבות הבניה וסמכויות הבניה הנוספות, יקבלו הדיירים שתי הטבות מיסוי:
- שיעור מופחת של היטל השבחה.
- פטור מתשלום מס שבח ומס מכירה כאשר מוכרים נכס שערכו עלה כתוצאה ממימוש תמ"א 38.
חשוב לבדוק עם אנשי מקצוע מנוסים איזו זכאות ניתן לקבל, שכן טיפול באתגרי המיסוי בפרוייקטי תמ"א דורשים ניסיון, הכרות וידע נרחב על כלל הזכויות הנוספות בחוק "חקיקה משלימה לתמ"א 38".
צור קשר:
- 3826*
- מדינת היהודים 89, הרצליה פיתוח
- nisim@dankner38.co.il